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索 引 号:DY00104-1004-2017-00009 分  类:政策解读
发布机构:市政府办公室 发文日期:2017-05-21
标  题:《大冶市农村承包土地经营权抵押贷款试点管理办法(试行)》解读
文  号: 主 题 词:

《大冶市农村承包土地经营权抵押贷款试点管理办法(试行)》解读

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发表日期:2017-05-21

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一、《大冶市农村承包土地经营权抵押贷款试点管理办法(试行)》(以下简称《办法》)出台的背景及依据有哪些?

为进一步推动我市农村经济发展,创新金融服务方式,促进农业规模化经营,解决农村融资难问题,规范农村土地承包经营权抵押、贷款相关行为,保护借款当事人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发【2015】45号)、《全国人大代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》和《湖北省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作方案的通知》等政策规定。

 

二、《办法》是如何界定农村土地、农村承包土地经营权及农村承包土地经营权抵押贷款的?

《办法》所称农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其它依法用于农业的土地。

《办法》所称农村承包土地经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转,取得农村承包土地经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

《办法》所称农村承包土地经营权抵押贷款是指借款人(指向贷款人处获得农村承包土地经营权贷款的个人及农村集体经济组织和新型农业经营主体)在不改变土地所有权、承包权性质,不改变农村土地农业用途的条件下,将农村承包土地的经营权、经营权预期收益及地上(地下)附着物作为抵押担保向商业银行(大冶市范围内)申请办理的借款业务。

三、《办法》对农村承包土地经营权抵押率有何规定?

农村承包土地经营权抵押贷款抵押率的确定要综合考虑贷款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格、抵押贷款期限、资产抵(质)押、保证担保等因素确定。

以家庭承包方式取得农村承包土地的经营权作抵押的,抵押率最高不超过农村承包土地经营权评估价值的60%。

通过缴付租金方式取得农村承包土地经营权的,已缴清租金的剩余使用年限超过5年(含)以上的,抵押率最高不超过60%;剩余使用年限3(含)-5年的,抵押率最高不超过50%;剩余使用年限3年以内的不超过40%。

 

四、《办法》规定对农村承包土地经营权如何进行评估?

1.评估方式。农村承包土地经营权价值评估由贷款人发起,以内部评估为主,即贷款人自行评估或者借贷双方协商评估等方式;也可实行外部评估方式,由借贷双方委托第三方评估机构评估,遵循依法、依规、公平、公正原则,客观、合理确定农村土地经营权价值。外部评估机构由市三农金融服务中心(市农村综合产权交易中心)与合作商业银行会商后准入,实施动态名单制管理。

2.评估额度。申请抵押贷款额在50万元(含)以下的,其抵押物价值认定原则上不需要评估,可由借贷双方参照当地市场价格自行评估或协商确定,不得向借款人收取评估费;申请抵押贷款额在50万元以上的,农村承包土地经营权价值可由具有评估资质的评估机构和人员进行评估,也可由借贷双方自主约定抵押物价值。

3.评估原则。农村承包土地经营权抵押价值的评估应综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、农村承包土地经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入、受让双方意愿等因素。评估的一般原则:农村承包土地经营权评估价值=年租地平均净收益(元/亩·年)×(经营期限-1)+地上(含地下)附着物价值。

4.地面(地下)附作物评估(抵押率)规定。地上附着物为温室大棚等投资较大、后续使用年限在5年以上的固定设施,或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物,可纳入抵押物范围,与农村承包土地经营权一并抵押。固定设施属通用设备的抵押率最高不超过40%,属专用设备的最高不超过20%;农作物为多年生的经济作物如林果、苗木、花卉等,最高抵押率不超过40%,并由一级贷款人按户进行名单制管理。地上附着物可办理权属证明的,必须取得相关权证资料。

 

五、《办法》规定怎样办理农村承包土地经营权抵押贷款?(图解)

 

六、《办法》对农村承包土地经营权贷款的条件、期限、利率及用途有哪些规定?

(一)贷款条件

1.农村承包土地的经营权抵押人是承包方农户的,需要具备条件和贷款标准:具有完全民事行为能力,无不良信用记录; 用于抵押的承包土地没有权属争议; 依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证; 承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜。

2.农村承包土地经营权抵押人是新型经营主体的,需要具备条件和贷款标准:具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;用于抵押的承包土地没有权属争议;依法签订和取得《农村土地承包经营权流转合同》、《林地承包经营权流转合同》、《养殖水面经营权证》,流转期限在3年以上,经登记并取得《农村综合产权交易鉴证书》、《林权证》、《养殖水面经营权证》,并已按合同约定方式支付土地经营权租金; 承包方同意承包土地经营权可用于抵押及合法再流转; 承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜。

3.农村承包土地的经营权抵押人是农产品加工企业的需要具备的条件和贷款标准: 抵押人为企业法人的,应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件; 依法签订和取得《农村土地承包经营权流转合同》、《林地承包经营权流转合同》、《养殖水面经营权证》,流转期限在5年以上,经登记并取得《农村综合产权交易鉴证书》、《林权证》、《养殖水面经营权证》;承包方同意承包土地经营权可用于抵押及合法再流转; 承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

()贷款期限。农村承包土地经营权抵押贷款的期限,原则上为1-3年。

(三)贷款利率。按照中国人民银行公布的同期同档次基准利率为基础,原则上上浮标准不超过基准利率的30%。

(四)贷款用途。农村承包土地经营权抵押贷款必须于借款人开展种植、养殖、农产品加工、流通等现代农业生产经营与服务活动。

 

七、《办法》规定了哪些贷款奖补政策?

《办法》规定了我市农村承包土地经营权抵押贷款工作施行“三免二贴一降”政策。三免,即免收涉农贷款担保费、免收涉农贷款评估费、免收产权交易鉴证费;二贴,即对涉农贷款实行银行同期基准利率50%贴息和农业生产项目保险给予保费30%补贴;一降,即对涉农贷款利率实行降低标准(按银行同期基准利率上浮不超过30%)。

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